マンションの固定資産税 とは?一戸建てとどちらがお得?

法律では、マンションや一戸建てだけでなく土地も含めて「不動産」と呼びます。不動産に発生する税金を固定資産税と呼び、所有者は毎年、納税しなければなりません。今回は、マンションの固定資産税と、一戸建てとどちらがお得なのかについて解説します。

固定資産税とは?

法律上の「不動産」の定義をおさえましょう。

不動産の所有者に課される税金

固定資産税は不動産を所有している人が収める税金です。法律ではマンション、一戸建てや土地をまとめて「不動産」と定義されています。固定資産税は所有している限り、納税義務があります。ローンのように、終わりがあるわけではない点に注意しましょう。

1月1日の所有者に納税義務

固定資産税の納税は毎年1月1日です。例えば、昨年の11月に所有者が変わって、当年の1月1日時点では所有者が新しい人に変わっていた場合、その新しい所有者に納税義務が発生するのです。 1月1日時点での判断のため、1月2日以降であれば、当年の固定資産税はありません。不動産を手に入れる際は、その点に注目するとお得になるでしょう。

固定資産税の計算方法

固定資産税の計算には、「課税標準額」が必要である点に注意しましょう。

固定資産税の計算式

固定資産税は「課税標準額×標準税率1.4%」で求めることが可能です。注意点は、課税標準額にあります。これは、購入価格とは異なるものであるため、購入価格で計算をしてしまうと、間違った計算結果になるのです。 課税標準額は、固定資産評価基準によって総務大臣が決めたものです。基本的に、3年間は評価額が据え置きになります。

固定資産税評価額の目安

課税標準額は、購入価格よりも金額が下がる傾向があります。課税標準額を知りたい場合は、公示価格に70%を積算しましょう。これは、一般的に課税標準額が公示価格の7割であると言われているからです

マンションは持分割合で負担

マンションは複数人が共有しているため、持分割合で負担します。この場合、目安となる数値はありません。なぜなら、個々人によって事情が異なるため、同じような状況に見えても、持分が変動する可能性があるためです。 持分割合を知りたい場合は、販売店に相談しましょう。販売担当者から教えてもらう数値がより確実です。

固定資産税の軽減措置

場合によっては、固定資産税の軽減が可能です。

土地の軽減措置

土地は固定資産税が軽減する場合があります。軽減措置を受けるうえで、必須なのはその土地の利用状況を申告することです。軽減措置が取られる利用状況にはいくつかの条件があります。 小規模住宅用地で、200㎡以下の部分は課税標準が6分の1になり、一般住宅用地の場合は200㎡を超える部分で3分の1になるのです。また、店舗と併用しているとその居住部分の割合によっては全敷地に軽減措置が取られます。

新築の場合の建物部分の軽減措置

新築マンションの固定資産税は5年間でおよそ半分になります。土地と建物両方に軽減措置が取られているからです。3階建て以上のマンションで耐火住宅の場合は、軽減措置が5から7年で終わってしまう点に注意が必要です。軽減措置が終わると、次から多額の固定資産税が発生する可能性があります。

中古マンション購入時の固定資産税

中古マンションの固定資産税は売主と折半するのが一般的です。

日割りで売主に支払うのが一般的

中古のマンションは、以前の所有者が買った年の固定資産税を支払っている可能性があります。これは、固定資産税の課税される日が1月1日であるからにほかなりません。 しかし、これからそのマンションを使う人が固定資産税を支払わないのは、公平ではありません。そのため、固定資産税は新しい所有者と以前の所有者で折半するのが一般的です。 支払いは日割り、起算日は関東で1月1日、関西が4月1日という傾向があります。関東と関西で起算日が異なるのは、法律で定められているわけではないためです。両者の合意が得られた方法で支払いをしても問題はない、ということになります。

一戸建てと比較してお得なのは?

お得な不動産の傾向を解説します。

一戸建ての方が固定資産税は安い

一戸建ては120㎡分までは、一定の期間の間、固定資産税が2分の1になります。しかし、減税されるには条件があるのです。2018年4月現在は、「平成30年3月31日までの新築住宅」、「店舗と併用する場合、居住部分が2分の1以上」また、「居住部分における床面積が50から280㎡」といった、複数の条件があります。 上記の減税を狙って一戸建てを購入する場合は、減税になる条件を確認しましょう。また、減税期間は一般の住宅で3年です。この期間を過ぎると、固定資産税が増加することも視野に入れる必要があります。

税金だけで比較できない

お得であるかどうかは、税金だけでは比較しきれません。確かに、税金だけ見ればどちらの固定資産税が安いかは容易に判断できます。しかし、不動産を購入する場合、建物の劣化や周辺環境の変化による地価の下落などから、「マンション(あるいは一戸建て)がお得である」とは断言できないのです。

まとめ

固定資産税は場合によって、軽減措置を受けられることがあります。しかし、その軽減措置には期間があり、その期間を過ぎると固定資産税が急激に増加するかの可能性があるのです。税金の比較だけでなく、自分の将来を見据えて不動産の購入をしましょう。

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